文旅地产依托于文化与旅游业而生，在2009年国家正式将文化产业和旅游业上升为国家战略之后正式出现，至今已走过十个年头，回望过去，我国文旅地产行业可谓风起云涌。
随着特色文旅小镇、乡村振兴、田园综合体等新型项目的快速扩张，2018年文旅地产似乎又找到了新的发展方向，各路诸侯又跃跃欲试了。万科、保利、中海、招商、万达、华润、新华联等知名房企也纷纷宣布加码文旅地产，竞争可谓相当激烈，颇有你方唱罢我方登场之势。文旅地产尽管仍然有着巨大的发展前景，云南普洱市正在打造的文旅小镇——普洱茶小镇近日走进了人们的视野，这座以普洱茶产业为主的文旅小镇开启了后地产时代的文旅开发新模式。普洱茶小镇甚至被喻为：“大普洱文化旅游的出发点和回归点”。
普洱茶古都觅新发展 鉴开城市新篇
普洱，盛产普洱茶，作为普洱茶的故乡、茶马古道的源头，有着“世界茶源”、“中国茶城”的美誉，因为普洱茶而广为人知。全市 306 万亩的茶园，保护了 26 座名山古茶林，有最早 2700 年的野生古茶树，也有 1700 年的过渡型古茶王。
但普洱除了出产普洱茶以外，就别无其他了吗？当然不是，普洱由于受亚热带季风气候的影响，常年无霜，冬无严寒，夏无酷暑，年均气温19℃，负氧离子含量在七级以上，森林覆盖路高达68.5%，茶园面积高达318亩，是北回归线上最大的森林绿洲。
除了气候及自然环境优势外，普洱市的地理优势也非常突出，位于地处大湄公河次区域合作的中心地位，连接南亚、东南亚地区，面向印度洋周边经济圈，是服务国家“一带一路”和云南建设面向南亚东南亚辐射中心战略的重要枢纽节点，承载着东南亚桥头堡建设的历史重任。泛亚铁路中线的重要组成部分玉磨铁路（玉溪-磨憨）从普洱境内穿过，并在普洱境内设墨江、宁洱、普洱三站，建成后从普洱到昆明的时间将缩短至2.5小时。被亚洲开发银行称为“亚洲公路网中最激动人心的一个路段”——昆曼大通道途径普洱现已基本贯通，连通南亚、东南亚的国际铁路、公路在此交汇，打开一条新的“黄金通道”。
旅游是普洱市的主要支撑产业之一，据有关数据统计，2017年普洱市接待旅游人次高达2888万人次，同比增长39.79%；2017年普洱市旅游总收入高达270亿元，占国民生产总值43.23%。
尽管不乏游客，但普洱市的旅游业缺乏地标名片。普洱该如何向世界展示它的美好？如何吸引更多的游客？这是一个困扰了普洱市多年的发展难题，也因此促使这座普洱茶古都走上了觅新发展之路。
3610亩普洱茶小镇 千亿云茶产业缩影
袁松亭（笛东联合规划设计顾问有限公司总裁兼首席设计师）在接受《中国建设报·中国住房》记者的采访时表示：“大力发展文化产业和旅游业，是一个国家经济水平发展到一定阶段的必然选择。近几年一直被热炒的文旅地产，多半是开发商在借题发挥，并不是文化产业和旅游业发展必须要走的路径。当前诸多知名房企之所以纷纷涌向文旅地产，根本原因并不是文化产业和旅游业被提升至国家战略，而是现行难以放松的房地产调控政策，导致开发商不得不另辟蹊径寻找新的市场”。
而普洱茶小镇与其他文旅地产完全不一样，它的出现是为了拉动内需刺激消费，满足更多人们休闲娱乐的需求而诞生，并且规划时更注重整体风貌和突出地域特色，坚定不移地打造以产业为主地产为辅的文旅小镇。
普洱市政府紧紧抓住省委、省政府打造世界一流“绿色食品牌”的机遇，主动服务和融入“千亿云茶产业”战略，打造3610亩的普洱茶小镇。普洱茶小镇重点打造“茶+互联网”、“小茶庄+大产业”等普洱茶品牌，挂挡普洱市打造国家绿色经济试验区示范区建设，打造普洱市普洱茶产业的代表性名片。
普洱茶小镇位于普洱市南部生态康养休闲组团，围绕野鸭湖湿地公园而建，是普洱市政府重点打造的城市旅游休闲康养为一体的城市核心组团，项目距离市中心约15分钟车程;离普洱机场约7公里，20分钟车程;距昆磨高速出入口2公里5分钟车程;距普洱高铁站4.5公里，10分钟车程。小镇毗邻中心城区，功能配套完善、人居环境优美、周边汇聚全城山、水、茶、林等城市稀缺资源，全力打造普洱茶特色康养、文化旅游小镇。
小镇坐拥野鸭湖、梅子湖、信房水库、马兰箐水库、思茅河湿地公园等自然资源，与万亩生态茶园相融于一体，小镇项目独踞山湖茶林稀缺自然美景，更是享有冬无严寒、夏无酷暑的南亚热带季风气候，宜居宜人，自然环境优越，负氧离子含量七级以上，置身于天然氧吧、康养圣地、绿海明珠中。
经过十年的探索，旅居项目成了文旅地产的重头戏，近年来民宿、小木屋等发展很快，但多数流于表象，没有深入表达民宿应有的主题文化内涵，而文旅地产的业态及产品供应多年来一直是以常规度假酒店、度假村、民间旅馆为主角，缺乏丰富多彩的业态供给模式。
有业内人士认为，在城镇化浪潮仍然处在高潮之际，在文旅产业处在大发展之际，文旅地产的投资与消费转换速度较快，这是文旅地产的重要价值。但发展很不平衡，内地城市的郊野旅居项目发展缓慢，而海南发展过量，已经严重影响滨海生态环境。通过文旅小镇、田园综合体等大型文旅项目实施，弥补文旅地产业态供给需要因城施策，做好平衡发展，尽量避免供需关系失衡。
